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つくば中心市街地は、筑波研究学園都市の計画とともに作られ、開発から40年以上の時を経て独自に発展してきたつくば駅周辺の公園・緑が多くゆとりのある配置など特徴（＝つくばらしさ）を持つ地域です。

現在の課題は大きく分けて2つあります。つくば中心市街地の他のベッドタウンと異なる「つくばらしい住宅地区の開発」と「つくば駅周辺の賑わい」の2点です。

つくばらしい住宅地区の開発

公務員宿舎跡地は、現在一般競争入札で国有地として売却されています。この土地については、市と関東財務局がスケジュールについて調整し、強制力のない「地区計画」を策定して売却されています。

地区計画では、つくばのつくばらしさである緑の豊富な環境を維持するために、さまざまな文言を入れているにも関わらず、強制力がないために、多くのデベロッパーからは蔑ろにされていることが大きな問題となっています。

かなりの量の国有地が売却済となっていますが、最もつくば駅の顔とも呼べる吾妻1丁目、2丁目地区に大規模な土地が残っており、今後の動向を注視し、私たち市民は街の価値を毀損するような開発計画にならないかチェックしていく必要があります。

つくば駅周辺の賑わい

公務員宿舎の大量廃止を契機に、つくば駅周辺の賑わいが失われました。筑波西武閉店、つくばクレオの売却、MOG、Q'tのテナント減少など、つくば駅周辺の商業施設の求心力は弱まっています。

筑波大学のアリーナ建設についても、当初の予定から時間が経っても何ら発表がなく、頓挫したとみる見方が多いとされています（公式には計画の継続・中止については明らかにしていません）。

つくばクレオ跡地は、日本エスコンの買収により、今後2022年頃までにイオン棟はマンションへ、西武側は改装して商業施設へと生まれ変わる予定です。

商業地の求心力維持のためには、車でのアクセスのしやすさ等の要素がありますが、やはり周辺人口が重要と考えられます。現在吾妻周辺は分譲マンション等により人口は増加傾向になっていますが、もともと公務員宿舎の多い地域を一斉に退去させたために人口が一時的に減少する「官製ドーナツ化減少」が起きました。今後大規模な吾妻１・２丁目用地の売却により人口が増加すれば、本来のつくば駅周辺の求心力が出てくると考えられます。

以上のような課題に対して「つくば中心市街地を考える会」では、つくば中心市街地の現状と直面する課題について、今後の理想的な発展に向けてどのような対策が可能かを提案していきます。